한국부동산이코노미 임광혁 기자 |  최근 임대인과 임차인 간의 분쟁이 잦아지면서 보증금 반환 문제가 주요 갈등 요인으로 떠오르고 있다. 임대차보호법이 임차인을 보호하는 취지로 설계된 만큼 임차인에게 유리한 조항들이 많지만, 임대인이 이를 정확히 인지하지 못하거나 오해하는 경우 분쟁이 발생하는 사례가 많다. 특히 보증금 반환 시기와 의무를 둘러싼 갈등이 주된 원인으로 지적되고 있다.

임대인의 입장을 이해해볼 필요도 있다. 최근 대도시 아파트의 경우 보증금 규모가 매우 크다. 임대인이 받은 보증금을 은행에 보관하거나 그대로 두는 경우는 드물며, 대부분 다른 투자나 지출에 활용하는 사례가 많다. 문제는 임차인이 계약 만료 전에 퇴거 통보를 하거나 계약갱신청구권을 통해 계약을 연장한 경우다. 이럴 때 임대인은 갑작스러운 보증금 반환 요청에 대응하기 어려운 상황에 직면할 수 있다. 특히 비성수기에는 새 임차인을 구하는 데 시간이 더 걸려 임대인에게 큰 부담으로 작용한다.

세입자가 보증금을 안전하게 반환받기 위해서는 몇 가지 중요한 절차를 사전에 준비해야 한다. 먼저, 계약 종료 시점을 명확히 하고 적절한 시기에 임대인에게 퇴거 통보를 해야 한다. 주택 임대차 계약의 경우, 최초 계약 만기 6개월에서 2개월 전에 계약 해지 의사를 명확히 전달해야 한다. 만약 이 시기를 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신되며, 이 경우 퇴거 통보 후 3개월이 지나야 보증금을 반환받을 수 있다. 이로 인해 이사 일정이 지연되거나 보증금 반환 보험 청구가 거부되는 사례가 발생할 수 있다.

임대인과의 원활한 소통도 중요하다. 이사 계획이 있다면 보증금 반환 시기를 임대인과 미리 협의하여 혼란을 최소화해야 한다. 또한, 퇴거 전에는 임대한 주택의 상태를 정리하고 손상된 부분이 있다면 수리하거나 사전에 임대인과 협의하는 것이 바람직하다. 대부분의 경우, 임대인이 현장에서 주택 상태를 확인한 뒤 보증금을 반환하므로 사소한 문제로 인해 반환 일정이 지연되는 일이 없도록 주의를 기울여야 한다.

입주 초기에도 준비가 필요하다. 주택 내 기존 하자나 손상된 부분은 입주 시점에 사진으로 기록해 두고, 필요 시 임대인과 공유하여 증거로 남겨두는 것이 좋다. 이는 퇴거 시 불필요한 마찰을 방지하는 데 큰 도움이 된다. 또한, 보증금 반환 시기를 구체적으로 합의하고, 이 내용을 문자나 통화 녹음으로 기록해 두는 것도 안전한 방법이다.

만약 임대인이 보증금 반환을 지연하거나 거부하는 경우, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대차 계약 종료 후 일정 기간 내에 보증금을 반환받을 권리가 있다. 이 경우 법원에 지급명령 신청을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.

이처럼, 세입자가 해지 통보 시점과 보증금 반환 절차를 사전에 철저히 준비하면 임대인과의 갈등을 줄이고 원활한 반환 과정을 거칠 수 있다. 임대차 분쟁을 예방하고 ‘잘 헤어지기’를 실천하는 것이 무엇보다 중요하다. 임대차 분쟁위원회(https://www.hldcc.or.kr)와 같은 기관을 적극 활용해 법적 문제를 해결하는 것도 추천할 만하다.