한국부동산이코노미 류재영 기자 | 최근 상업용 부동산 시장이 금리 상승과 경기 침체, 인구구조 변화 등의 여파로 어려움을 겪고 있다. 2019년부터 2022년까지 호황기를 누리며 리모델링과 신축을 통한 시세차익 투자로 큰 인기를 끌었으나, 2023년부터는 거래량이 급감하며 침체기로 전환되었다.

상업용 부동산은 주거용 부동산과 달리 사치재의 성격이 강해 금리 변동에 민감하다. 특히 우크라이나 전쟁 이후 원자재값 상승과 금리 인상이 겹치며 건설비와 금융비용이 증가해 시장 전반에 큰 부담으로 작용하고 있다.

2022년 부동산 시장에 뛰어든 투자자들 중 다수는 손실을 면치 못하고 있다. 예를 들어, 2022년 57억 원에 매입된 건물이 2024년 52억 원에 매각되며, 취등록세와 금융비용을 포함해 10억 원 이상의 손실이 발생한 사례가 보고되고 있다.

상업용 부동산 시장은 공급 과잉으로 인해 신축 건물들이 장기간 공실화되는 문제가 심각하다. 이에 따라 건물주들은 손실을 감수하면서도 낮은 가격에 매물을 내놓고 있는 상황이다.

또한, 저출산과 지방 인구 감소로 인해 수도권 중심의 인구 쏠림 현상이 가속화되면서 부동산 시장의 양극화가 더욱 두드러지고 있다. 여기에 수도권 GTX(광역급행철도) 개통은 빨대효과를 일으키며, 경기도 외곽 지역 소비 인구가 서울로 유입될 가능성이 커 상업용 부동산 시장에 추가적인 압박을 가할 것으로 보인다.

물가 상승과 자영업자 폐업률 증가로 인해 임대차 시장 역시 침체기에 접어들었다. 이에 따라 투자자들은 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 2급지 대장 입지로 관심을 돌리고 있다. 전문가들은 "과거처럼 시세차익과 임대수익을 동시에 노리는 투자는 어렵다"며, "현재는 임대수익이나 시세차익 중 하나에 집중해야 한다"고 조언한다.

부동산은 다른 자산보다 환금성이 낮기 때문에 입지와 재매각 가능성을 면밀히 검토하는 것이 필수적이다. 전문가들은 "1급지 이면 골목보다는 2급지 대장 입지를 선택하는 것이 안정적인 임대수익과 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있다"고 조언한다.

상업용 부동산 시장은 금리 상승과 경기 불확실성 속에서 새로운 국면에 진입했다. 투자자들은 지역별 특성과 수익률, 공실 리스크를 철저히 분석해 신중한 결정을 내려야 한다. 시장 상황이 빠르게 변화하는 만큼, 안정성과 성장 가능성을 모두 고려한 전략적 접근이 필요하다.

이제 상업용 부동산 시장은 과거의 호황기를 되돌리는 것보다는 새로운 투자 패러다임에 적응해야 할 시점이다.