한국부동산이코노미 문준혁 기자 | 부동산 거래를 할 때 자주 언급되는 용어들이 있습니다. 그 중에서도 대한민국 국민이라면 한 번쯤 들어보셨을 만한 용어로는 LTV, DTI, DSR이 있습니다. 이러한 용어들이 익숙할 수는 있지만, 실제로 그 정확한 의미나 현재 적용되는 비율에 대해서는 명확하게 알고 계시지 않을 수도 있습니다. 오늘은 이러한 용어들의 의미와 우리가 알아야 할 최신 비율에 대해 알아보겠습니다.

◆ LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보인정비율

LTV는 주택담보인정비율로, 주택을 담보로 은행에서 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다. 이는 주택의 가치를 기준으로 몇 %까지 대출이 가능한지를 정한 것입니다. 예를 들어, 매수하려는 주택의 가격이 3억 원이고, LTV가 70%라면 최대 2억1000만 원까지 대출이 가능합니다.

하지만 대출을 받으려는 주택에 전세로 거주하는 임차인이 있다면 전세보증금액에 따라 대출이 불가능할 수 있습니다. 예를 들어, 주택의 가격이 3억 원이고 LTV가 70%이며 전세보증금이 2억 원인 경우, 비록 LTV 비율 상으로는 1천만 원의 여유가 있더라도 대출은 어려울 수 있습니다.

또한, 해당 주택이 다가구주택 또는 독립된 방을 가진 단독주택일 경우, 각 방에 임대가 가능한 경우에는 최우선변제금액을 제외한 나머지 금액에 대해서만 대출이 이루어질 수 있습니다. 이는 집주인이 LTV 비율로 최대한 대출을 받고 해당 주택의 방들을 임대하여 보증금을 받는 경우, 주택이 경매에 넘어갈 때 각 방의 임차인들이 최우선으로 보증금을 돌려받을 수 있도록 하기 위함입니다.

지역별 소액임차인의 최우선변제 보증금 기준

◆ DTI (Debt To Income) : 총부채상환비율

DTI는 총부채상환비율로, 1년 동안 벌어들이는 총 소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 의미합니다. 즉, 대출자의 소득을 기준으로 상환 능력을 판단하는 지표입니다. 예를 들어, 총 소득이 1억 원이고 DTI가 60%라면, 원리금이 연간 6000만 원을 넘지 않도록 대출 규모가 제한됩니다. 따라서 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액이 줄어든다고 볼 수 있습니다.

◆ DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

DSR은 총부채원리금상환비율로, 연간 총소득에서 갚아야 하는 전체 대출에 대한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 이는 주택담보대출뿐만 아니라 신용카드 미결제 금액, 카드 론, 마이너스통장 사용액, 자동차 할부금, 전세자금 대출, 기타 신용대출 등 모든 대출 원리금을 포함한 것입니다. DSR은 소득 대비 과도한 대출을 방지하고, 대출자의 상환 능력에 맞게 대출을 조정하는 역할을 합니다.

DSR 정책은 2021년 7월 1단계 도입을 시작으로 2022년 1월 2단계, 2022년 7월에는 전면 시행되었습니다.

지역별 대출 비율

금융 당국은 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 등에 따라 대출 비율을 다르게 지정했습니다. 그 기준은 아래와 같습니다.

* 서민 실수요자 : 부부 합산 연소득 9천만 원 이하, 투기 및 투기과열지역 주택가격 9억 원 이하 (조정대상지역은 8억 원 이하), 무주택 세대주 등의 요건을 충족하는 경우 LTV 70%까지 적용 (6억 원 한도는 폐지)

* 투기과열지구, 조정대상지역 내 무주택자 및 1주택자(기존 주택 처분 조건부) : 주택 가격과 무관하게 LTV 50% 적용

오늘은 자주 들어보았지만 정확히 설명하기 어려웠던 LTV, DTI, DSR 용어와 그 비율에 대해 살펴보았습니다. 이번 기사를 통해 이러한 용어들에 대해 다시 한번 명확하게 이해하는 기회가 되었기를 바랍니다.